O
termo valor tem vários significados. Alguns subjetivos
e outros objetivos. Nós, avaliadores, cuidamos de
avaliar bens reais, de natureza tanto tangível como
intangível, mas que podem ser mensurados quanto
ao valor que possuem. Essa medição se baseia
em uma escala ditada pelo mercado de trocas do bem que
se está avaliando. E o valor procurado se chama
de valor de mercado.
Quando
se diz que valor de mercado é o resultado de uma
operação de compra e venda ideal, ocorrida
entre duas pessoas não obrigadas a comprar e vender
e conhecedoras do mercado, como consta na definição
de valor de mercado na maioria dos livros que ensinam avaliações
e nas próprias normas atuais e pretéritas,
o que se está fazendo é definir valor de
mercado pelo acessório e não pelo principal.
No
seminário do IVSC ocorrido no Rio de Janeiro em
novembro/2005, foram reapresentadas as normas internacionais
no âmbito das Américas que também adotam
essa mesma definição, coisa que foi repetida
por Berrini há 70 anos. Essa definição
tornou-se um estereótipo e ninguém mais se
incomodou em ver que ela não passa de uma explicação
parcial: o significado de valor de mercado só resvala
no conteúdo dessa explicação, o sentido
real geralmente não é percebido nem discutido,
valor de mercado é uma medida, só isso.
"Concluímos:
valor de mercado de um bem pode ser definido como o preço
médio praticado nas vendas de bens similares naquele
momento naquele mercado. Ou, de forma mais abrangente: é o
resultado expresso em unidade monetária de uma estatística
feita com os dados de eventos similares como são
praticados usualmente ali."
Mas é preciso
reconhecer que existem dois tipos básicos de avaliadores,
distinguidos por suas respectivas metodologias: uns, baseados
em pesquisa organizada sobre o comportamento do mercado
e outros pela vivência no acompanhamento de operações
de compra e venda. Pela necessidade de resumir, nesta explicação
consideramos como sendo um engenheiro o avaliador que pesquisa,
e um corretor de imóveis o que emite uma opinião
baseada na experiência, porque é mais ou menos
assim que essas duas classes se comportam diante da indagação
de quanto vale um imóvel.
O
corretor, por conhecer aquele mercado onde está o
imóvel consultado, irá sem demora dizer a
opinião de quanto ele vale. A habilidade no trato
da atividade que desenvolve ditará a aproximação
de sua avaliação com o valor de mercado que
o imóvel poderá realmente ter.
O
engenheiro precisa inteirar-se, estudar, consultar, ler
as notícias e por último averiguar “in
loco” os valores praticados nas vendas de imóveis
similares. A partir daíé que será encontrado
um resultado obtido de uma estatística procedida
com esses dados.
Ambos
os casos confirmam que o valor final é o resultado
de uma estatística obtida a partir de eventos similares,
cujos dados são colhidos naquele mercado. O engenheiro
pela prática usual de seu trabalho se obriga a encontrá-lo
através de um processo objetivo de estatística.
O corretor processa sua estatística “de cabeça”,
de forma direta, através da memória que lhe
guarda o conhecimento de operações similares
das quais participou ou foi informado.
Dos
axiomas acima é fácil deduzir que aquele
corretor tem sua área de ação limitada
ao espaço em que atua e que aquele engenheiro tem
os meios para avaliar em qualquer lugar onde for possível
colher uma amostra contendo os dados dos preços
de venda de bens similares ao avaliado.
Existe
em nosso meio muita confusão a respeito do conceito
da palavra valor, pois ela tem significado muito amplo.
Mas essas discussões infindáveis têm
pouca importância para a engenharia de avaliações:
o que o engenheiro de avaliações busca é tão
somente o valor que o bem avaliado possui no mercado de
compra e venda, e isso se apresenta como um intervalo de
valores em que os preços das vendas mais provavelmente
ocorrerão.
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